I. İNCELEMEYE KONU EDİLEN KARAR
İstanbul 39. Asliye Ticaret Mahkemesinin 17/12/2012 tarihli ve 2011/400 E., 2012/288 K. sayılı yerel mahkeme tarafından davanın reddine ilişkin karar verilmiştir. Yerel mahkeme kararının temyiz edilmesi üzerine Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2013/5107 E., 2013/16103 K., 28/11/2013 tarihli karar ile yerel mahkemenin kararı bozulmuştur. Yerel mahkeme tarafından önceki karar İstanbul 39. Asliye Ticaret Mahkemesi tarafından, 2014/58 E. 2014/98 K., 30/04/2014 tarihli kararı ile önceki kararında direnmiştir. Yerel mahkemenin direnmesi üzerine dava Yargıtay Hukuk Genel Kurulu önüne gelmiş, 2017/976 E., 20212/1109 K., 28/09/2021 Tarihli kararı ile yerel mahkemenin direnmesi haksız görülmüş ve yerel mahkemenin özel dairenin bozma kararına uyması gerektiği konusunda karar vermiştir.
II. OLAY
Taraflar arasındaki “itirazın iptali” davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, İstanbul 39. Asliye Ticaret Mahkemesince verilen davanın reddine ilişkin karar davacı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine Yargıtay (Kapatılan) 6. Hukuk Dairesince yapılan inceleme sonunda bozulmuş, Mahkemece Özel Daire bozma kararına karşı direnilmiştir.
Direnme kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmiş olması nedeni ile dosya Hukuk Genel Kurulunca incelenmiş ve işbu değerlendirmeye konu karar verilmiştir.
III. DAVACININ İDDİA VE TALEPLERİ
Davacı vekili dava dilekçesinde; müvekkilinin yöneticisi olduğu 53. Blok Yönetimi ile davalı borçlu arasında ana yapının bir duvarının reklam amacıyla kullanılması konusunda 25.06.2011 tarihinde kira sözleşmesi imzalandığını, kira sözleşmesinin 4. maddesine göre birinci yıl kira bedeli 65.000TL olup, 25.000TL’nin imza tarihinde nakit olarak, kalan 40.000TL’nin ise 30 ve 60 günlük çeklerle ödeneceğinin kararlaştırıldığını, davalı borçlunun hiçbir ödemede bulunmadığını, bunun üzerine icra takibi başlatıldığını ancak davalının borcu bulunmadığı gerekçesiyle icra takibine itiraz ettiğini ileri sürerek itirazın iptaline ve haksız itiraz nedeniyle icra inkar tazminatına karar verilmesini talep etmiştir.
IV. DAVALININ SAVUNMASI
Davalı vekili cevap dilekçesinde; müvekkili şirket ile davacı apartman yönetimi arasında reklam amacıyla düzenlenen kira sözleşmesinin hukuken geçersiz olduğunu, sözleşmenin taraflarının müvekkili şirket ile davacı olduğunu ancak davacı apartman yönetiminin ana yapının duvarını kiraya vermek için yapmış olduğu 06.06.2011 tarihli olağan genel kurul kararına bakıldığında, bina duvarının reklam için bir firmaya verilmesi kararının malik çoğunluğu ile alındığının görüldüğünü, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun (KMK) 45. maddesine göre ana yapının dış duvarlarının, çatı veya damının reklam maksadıyla kiralanması gibi önemli yönetim işlerinin ancak kat maliklerinin oybirliğiyle verecekleri karar üzerine yapılabileceğini, genel kurulda oy birliği ile karar verilmediğini, bu durumda sözleşmenin baştan itibaren Kanun’un emredici hükümlerine aykırılığı nedeniyle mutlak butlanla geçersiz olduğunu, kaldı ki müvekkili şirketin apartmanın ortak alanı olan duvarı hiçbir şekilde reklam amacıyla kullanmadığını belirterek davanın reddini savunmuştur.
V. YEREL MAHKEME KARARI
İstanbul 39. Asliye Ticaret Mahkemesinin 17.12.2012 tarihli ve 2011/400 E., 2012/288 K. sayılı kararı ile; KMK’nun “Temliki tasarruflar ve önemli işler” başlıklı 45. maddesinde “Ana gayrimenkulün bir hakla kayıtlanması veya arsanın bölünmesi ve bölünen kısmın mülkiyetinin başkasına devrolunması gibi temliki tasarruflar veya ana yapının dış duvarlarının, çatı veya damının reklam maksadıyla kiralanması gibi önemli yönetim işleri ancak bütün kat maliklerinin oy birliği ile verecekleri karar üzerine yapılabilir” hükmünün yer aldığı, bu maddeye göre dış duvarların reklam maksadıyla kiralanması için kat maliklerinin oy birliği gerekli olup dava konusu genel kurul kararında oy birliği olmadığından sözleşme geçerli olmadığı gibi söz konusu yerin davalı tarafından reklam amaçlı da kullanılmadığı, söz konusu yer kullanılmış olsaydı sözleşmenin geçerliliğinin tartışılmasının mümkün olabileceği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.
VI. YARGITAY KARARI
Taraflar arasında düzenlenen ve davalı kiracı tarafından imzası inkâr edilmeyen 01.07.2011 başlangıç tarihli ve 5 yıl süreli yazılı kira sözleşmesi feshedilmediğine göre geçerli olup, sözleşme hükümleri tarafları bağlar. Davalı kiracı kira ilişkisinden doğan edimlerini kiralayanına karşı yerine getirmekle yükümlüdür. Mahkemece işin esasının incelenerek sonucuna göre karar verilmesi gerekirken, yazılı gerekçe ile istemin reddine karar verilmesi doğru değildir.
Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı …ya 6217 Sayılı Kanun’la eklenen geçici 3.madde hükmü gözetilerek HUMK’nun 428.maddesi uyarınca yerel mahkeme kararının BOZULMASINA karar verilmiştir.
VII. HUKUK GENEL KURULU KARARI
A. Direnme Kararı
İstanbul 39. Asliye Ticaret Mahkemesinin 30.04.2014 tarihli ve 2014/58 E., 2014/98 K. sayılı kararı ile; dosyada mevcut bir kısım ihtarnamelerden kat maliklerinin söz konusu yerin reklam amaçlı kiraya verilmesi hususuna karşı çıktıklarının anlaşıldığı, her ne kadar davalı tarafça sözleşmenin imzasına itiraz edilmemiş ise de KMK’nun 45. maddesi gereğince taraflar arasındaki sözleşmenin baştan itibaren kanun hükmüne uygun olmayıp baştan geçerli olmayan ve hüküm ifade etmeyen bir sözleşmenin mevcut olduğu, sözleşmenin konusu gereği davalının söz konusu yeri kullanamadığı, davacı tarafın talebinin 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun (TMK) 2. maddesine de uygun olmadığı gerekçesiyle önceki kararda direnilmesine karar verilmiştir.
Direnme kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmiş olması nedeni ile dosya Hukuk Genel Kurulunca incelenmiş ve işbu değerlendirmeye konu karar verilmiştir.
B. Gerekçe
Öncelikle kira sözleşmesinin hukuksal niteliğinin ve kiralayan sıfatının açıklanmasında yarar vardır.
Kira sözleşmesi kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanılmasıyla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir. Bu tanımdan da anlaşılacağı üzere kira sözleşmesi karşılıklı edimleri içeren bir sözleşmedir.
Başka bir anlatımla kira sözleşmesi, bir bedel karşılığında geçici bir süre için tarafa veya başkasına ait taşınır veya taşınmaz malın veya bir hakkın kullanımını sağlayan sözleşmedir. Kira sözleşmesi karşılıklı iradelerin birleşmesi suretiyle oluşur. Kira sözleşmesinin tarafları, kiraya verilen maldan bedel karşılığı yararlanan kiracı ile yararlanmaya razı olan kiralayandır.
Hemen belirtilmelidir ki, kiralayan ve mal sahipliği sıfatlarının aynı kişide toplanması gerekmemektedir. Dava konusu kira sözleşmesinin düzenlendiği tarihte yürürlükte bulunan 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkındaki Kanun’da mülkiyet değil, akit esası kabul edilmiş, bu husus Hukuk Genel Kurulunun 07.11.1962 tarihli ve 6/8 E., 61 K. sayılı kararında da benimsenmiştir.
Başkasına ait taşınmazın kiraya verilmesi mümkün ve buna ilişkin sözleşme hukuken geçerli olduğundan kiralayanın mal sahibi olma zorunluluğu yoktur. Eş söyleyişle, mal sahibinin tarafı durumunda bulunmadığı bir kira sözleşmesi yapılabilir ve kural olarak o sözleşmeden doğan hak ve borçlar sözleşmenin taraflarına ait olur.
Kira sözleşmesinde kiracının asli edim yükümü, kira bedelinin ödenmesi; kiraya verenin asli edim yükümü ise, kiralananı kira süresince kiracının kullanımına hazır bulundurmasıdır.
Kira sözleşmesinin düzenlendiği tarihte yürürlükte bulunan mülga 818 sayılı Borçlar Kanunu’nun 249. maddesine göre (6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 301); “Mucir, mecuru akitten maksut olan kullanmağa salih bir halde müstecire teslim etmek ve icar müddeti zarfında bu halde bulundurmak ile mükelleftir.” Kiraya verenin teslim borcunu yerine getirmesi tek başına asli edim yükümlülüğünü yerine getirmesi anlamına gelmemekte olup sözleşme süresince de kiralananı kullanıma elverişli bir şekilde bulundurmakla yükümlüdür.
818 sayılı Borçlar Kanunu’nun 257. (6098 sayılı TBK m. 313) maddesine göre “Müstecir kirayı akit ile yahut mahalli adet ile muayyen olan zamanda tediyeye mecburdur.” Kira bedeli kiraya veren için bir semere olup, kiracının, kiralananı kullanmasına karşılık olarak, belirli tarihlerde kiraya verene ifa etmeyi taahhüt ettiği bir edimdir. Kiracı, aksine sözleşme ve yerel âdet olmadıkça, kira bedelini ve gerekiyorsa yan giderleri, her ayın sonunda ve en geç kira süresinin bitiminde ödemekle yükümlüdür. Kira bedelinin ödenmesi konusunda sözleşmede bir hüküm bulunması hâlinde sözleşmedeki hükme göre hareket edilir.
Hukuk Genel Kurulunda yapılan görüşmeler sırasında, öncelikle çekişmeli taşınmazda kat mülkiyetinin kurulu olup olmadığının belirlenmesinin gerektiği, dosyadaki bilgi ve belgelerden kat mülkiyetinin kurulu olup olmadığının anlaşılmadığı, görev hususunun kamu düzeniyle ilgili olup yargılamanın her aşamasında re’sen göz önünde bulundurulacağı, eldeki dava 01.10.2011 tarihinde yürürlüğe giren 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’ndan (HMK) önce 28.09.2011 tarihinde açılmış olup, kat mülkiyetinin kurulmuş olduğunun belirlemesi hâlinde sulh hukuk mahkemelerinin görevli olacağı, itirazın iptali davalarında temel ilişkiye bakılması gerektiğinden temel ilişkinin irdelenebilmesi için ise duvarın kiralandığı taşınmazda kat mülkiyetinin kurulu olup olmadığının tespit edilmesi ve bu yönleri ile araştırma yapılıp KMK’nun 45. maddesi değerlendirilip sonucuna göre karar verilmesinin uygun olacağı, yerel mahkeme kararının değişik gerekçe ile bozulması gerektiği yönünde görüş ileri sürülmüş ise de bu görüş yukarıda açıklanan nedenlerle Kurul çoğunluğu tarafından benimsenmemiştir.
C. Karar
Somut uyuşmazlıkta, kira sözleşmesinin davacı 53. Blok Yönetimi ile davalı Beşinci Taş Ajans ve Danışmanlık Hiz. Ltd. Şti. arasında düzenlendiği konusunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Davalı şirket kira sözleşmesine ve sözleşmedeki imzasına karşı çıkmamış, davacı apartman yönetiminin ana yapının duvarını kiraya vermek için almış olduğu genel kurul kararının malik çoğunluğu ile alındığını, KMK’nun 45. maddesine göre ana yapının dış duvarlarının reklam maksadıyla kiralanması gibi önemli yönetim işlerinin ancak kat maliklerinin oybirliğiyle verecekleri karar üzerine yapılabileceğini, sözleşmenin baştan itibaren Kanun’un emredici hükümlerine aykırılığı nedeniyle mutlak butlanla geçersiz olduğunu, müvekkili şirketin apartmanın ortak alanı olan duvarı hiçbir şekilde reklam amacıyla kullanmadığını ileri sürmüş ise de, kira sözleşmesi kat malikleri veya davalı kiracı tarafından iptal veya feshedilmediğine göre geçerli olup, sözleşme hükümleri taraflar arasında bağlayıcıdır. Davalı kiracı kira ilişkisinden kaynaklanan edimlerini kiraya verene karşı yerine getirmekle yükümlüdür. Bu durumda davalı vekilinin, kira sözleşmesinin hukuken geçersiz olduğu konusundaki itirazının dinlenilmeyeceği açıktır. Mahkemece işin esasının incelenerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerekir.
Hâl böyle olunca; mahkemece, Hukuk Genel Kurulunca da benimsenen Özel Daire bozma kararına uyulmak gerekirken, önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır. Bu nedenle direnme kararı bozulmalıdır.
Açıklanan nedenlerle; Davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile direnme kararının Özel Daire bozma kararında gösterilen nedenlerden dolayı, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun Geçici 3. maddesine göre uygulanmakta olan 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu’nun 429. maddesi gereğince BOZULMASINA, 28.09.2021 tarihinde oy çokluğu ile karar verildi.
D. Karşı Oy Yazısı
Dava; Apartman yönetimi ile davalı şirket arasında apartman duvarının kiralanmasına ilişkin taraflar arasında düzenlenen kira sözleşmesine dayalı olarak kira alacağına ilişkin yapılan icra takibine itirazın iptali istemine ilişkindir.
Mahkemece, Kat Mülkiyeti Kanununun 45. maddesine göre ana taşınmazın dış duvarının kiralanmasının kat maliklerinin oy birliği ile mümkün olduğu genel kurul kararının çoğunlukla alındığı, oy birliği bulunmadığı bu nedenle sözleşmenin geçerli olmadığı gibi söz konusu yerin davalı tarafından kullanılmadığı gerekçeleri ile davanın reddine karar verilmiştir.
Davacı yönetimin temyizi üzerine Özel Daire; taraflar arasında düzenlenen 01.07.2011 başlangıç tarihli kira sözleşmesi, imzası inkâr edilmeyip fesih edilmediğine göre geçerli olup tarafları bağlayacağı bu nedenle işin esasının incelenip karar verilmesi gereğine değinilerek bozma kararı vermiştir.
Burada onama ya da bozma kararı verilebilmesi için bazı bilgi ve belgelerin dosyada bulunmasına ihtiyaç vardır.
Şöyle ki; Yerel mahkemece taraflar arasındaki kira sözleşmesinin 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunun 45. maddesini irdeleyerek geçerli olmadığı belirlenip karar verildiğine göre; öncelikle çekişmeli taşınmazda Kat Mülkiyetinin kurulu olup olmadığının belirlenmesi gerekir.
Dosyadaki bilgi ve belgelerden Kat Mülkiyetinin kurulu olup olmadığı hiçbir şekilde anlaşılmamaktadır.
Kat Mülkiyeti Yasasının 45. maddesi “Ana gayrimenkulün bir hakla kayıtlanması veya arsanın bölünmesi ve bölünen kısmın mülkiyetinin başkasına devrolunması gibi temliki tasarruflar veya anayapının dış duvarlarının, çatı veya damının reklam maksadı ile kiralanması gibi önemli yönetim işleri ancak bütün kat maliklerinin oybirliğiyle verecekleri karar üzerine yapılabilir” hükmünü içermekte olup emredici nitelikte olan bu hüküm bütün kat maliklerinin oy birliği ile alınmış olmadıkça ilgili kararların hiçbir geçerliliği bulunmamaktadır.
Ayrıca Kat Mülkiyeti Yasasının Ek-1 maddesi “Bu kanunun uygulanmasından doğacak her türlü anlaşmazlık Sulh Mahkemelerinde çözümlenir.” hükmünü içermektedir.
Görev hususu kamu düzeniyle ilgili olup yargılamanın her aşamasında re’sen göz önünde bulundurulur.
Eldeki dava 28.09.2011 tarihinde açılmış olup 01.10.2011 tarihinde yürürlüğe giren Hukuk Muhakemeleri Kanunundan önce açıldığına göre ve Kat Mülkiyetinin kurulmuş olduğunun belirlemesi hâlinde öncelikle Sulh Hukuk Mahkemesinin görevli olacağı kabul edilmelidir.
İtirazın iptali davalarında temel ilişkiye bakılması gerektiğinden, temel ilişkinin irdelenebilmesi için ise duvarın kiralandığı taşınmazda Kat Mülkiyetinin Kurulu olup olmadığının tespit edilmesi bu yönleri ile araştırma yapılıp KMK’nun 45. maddesi değerlendirilip sonucuna göre karar verilmesi gerektiği ve bu yönleri amaçlayan değişik bir bozma düşüncesi ile bu hususlar açıklığa kavuşturulmadan, salt sözleşmenin geçerli olduğu ve tarafları bağlayacağı gerekçesi ile bozma kararı veren sayın çoğunluğun düşüncesine katılamıyorum.
VIII. KARARIN DEĞERLENDİRİLMESİ
A. Görevli Mahkeme Açısından Değerlendirme
İncelemeye konu kararımızda; davanın tarafları arasında kira sözleşmesi bulunmakta olup, ödenmeyen kira bedellerine ilişkin olarak açılan icra takibine borçlu durumunda olan kiracı tarafından itiraz edilmesi üzerine Davacı 53. Blok Yönetimi tarafından 28/09/2011 tarihinde Asliye Ticaret Mahkemesinde açılan “itirazın iptali” davasıdır.
Bir davaya, yargı sistemi içerisinde hangi mahkemenin bakacağı hususu “görev” kuralları ile belirlenmiştir. Mahkemelerin görevleri, genel olarak 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nda düzenlenmiş olup ayrıca özel kanunlarda da göreve ilişkin hükümler bulunmaktadır.
Öncelikli olarak, davanın tarafları arasındaki uyuşmazlık kira sözleşmesinden kaynaklanmaktadır. Kira sözleşmesinin geçerli olup olmadığı değerlendirilmesi görevli mahkemenin belirlenmesi açısından şu aşamada değerlendirilmeyecektir.
6101 sayılı Borçlar Kanunun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkındaki Kanunda geçmişte yapılmış sözleşmelerden doğan uyuşmazlıklar bakımından derhal uygulama ilkesi bazı durumlar için kabul edilmiştir. 01/07/2012 tarihinden önce yapılan kira sözleşmelerinden kaynaklanan ihtilaflarda 6098 sayılı TBK hükümleri uygulanmaması gerekirse de 6101 sayılı Kanun 1. Maddesine göre: temerrüt sebebiyle tahliyeye ilişkin 315. Madde, olağan ve olağanüstü fesih sebeplerini düzenleyen 327 ila 333 arasındaki maddeler ile konut ve çatılı iş yeri kiralarından tahliye sebeplerini düzenleyen 347 ila 356 arasındaki maddeler, TBK’nun yürürlüğe girmesinden itibaren 01/07/2012 tarihinde önce yapılan sözleşmeler açısından dahi derhal uygulanacaktır. Bu kapsamda değerlendirildiğinde, davanın 28/09/2011 tarihinde açılmış olması, yani 6098 sayılı Borçlar Kanunu’nun yürürlüğe girmiş olduğu 01/07/2012 tarihinde önce açılmış olması nedeni ile fesih ve tahliye hükümlerine ilişkin olarak 6098 sayılı Borçlar Kanunu uygulanmayacaktır.
1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu m.8/2 gereğince, dava değerine bakılmaksızın, İcra ve İflas Kanununun onuncu babında yer alan 269 ve 272. ve sonraki maddeleri hükümleri hariç olmak üzere, kira sözleşmesine dayanan her türlü tahliye, akdin feshi yahut tespit davaları, bu davalarla birlikte açılmış kira alacağı ve tazminat davaları ve bunlara karşılık olarak açılan davalara bakma görevinin sulh hukuk mahkemelerinde olduğu düzenlenmiştir. Ancak, kira sözleşmesine dayalı olarak alacak ve tazminat davalarında davanın açıldığı tarihteki miktara göre görevli mahkeme belirlenmiştir.
01/10/2012 tarihinde yürürlüğe giren 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu m.4 gereğince; dava konusunun değerine bakılmaksızın kiralanan taşınmazların, 9/6/1932 tarihli ve 2004 sayılı İcra ve İflas Kanununa göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler ayrık olmak üzere, kira ilişkisinden doğan alacak davaları da dahil olmak üzere tüm uyuşmazlıkları konu alan davalar ile bu davalara karşı açılan davalara bakma görevinin sulh hukuk mahkemelerinde olduğu düzenlenmiştir. Yani, 01/10/2012 tarihinden sonra miktarın önemi olmaksızın kira alacağına ilişkin olarak açılacak davalarda, sulh hukuk mahkemesi görevli olacaktır.
Olayımıza konu davanın, 28/09/2011 tarihinde yani 6100 sayılı HMK’nun yürürlüğe girmesinden önce açılmış olması nedeni ile 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu m.8/2 gereğince dava miktarına göre görevli mahkeme belirlenecektir. Davanın açılmış olduğu tarihte dava değerinin 65.000,00 TL olduğu anlaşılmaktadır. 2011 yılında asliye hukuk mahkemesinde dava açma alt sınırı 15.620,00 TL olduğundan dolayı davanın asliye hukuk mahkemesinde açılması gerekmektedir.
Davanın taraflarından kiracının tüzel kişi tacir olması ve yapmış olduğu kira sözleşmesinin kendisi açısından ticari iş olması nedeni ile taraflar arasında yapılan kira sözleşmesinin “ticari iş” niteliğinde yapıldığını kabul edebiliriz. Aslında, yapılan kira sözleşmesinin davacı 53. Blok Yönetimi yönünden de “ticari iş” kapsamında kaldığı değerlendirilebilir. 6102 sayılı Türk Ticaret Kanunu m.5 gereğince; dava konusunun değerine bakılmaksızın ticari davalara ve ticari nitelikteki çekişmesiz yargı işlerine bakmakla görevlidir. Bir yerde asliye ticaret mahkemesi varsa, asliye hukuk mahkemesinin görevi içinde bulunan ve TTK 4. madde hükmünce ticari sayılan davalarla özel hükümler uyarınca ticaret mahkemesinde görülecek diğer işlere asliye ticaret mahkemesinde bakılır.
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ek-1 maddesi gereğince, Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan kaynaklanan bütün uyuşmazlıklarda sulh hukuk mahkemesi görevlendirilmiştir. Taraflar arasındaki uyuşmazlığa Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri uygulanacaksa görevli mahkeme sulh mahkemesi olacaktır. Dava konusu ile kira sözleşmesinden kaynaklanmakta olup 818 sayılı Borçlar Kanunu ile 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkındaki Kanun hükümlerine göre çözümlenmesi gerekmektedir. Dava konusu olay Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında olan bir uyuşmazlıktan kaynaklanmadığından dolayı, Kat Mülkiyeti Kanunu ek-1 maddesi gereğince de görevli mahkeme belirlenmeycektir.
Olayımıza konu davanın dayanağı olan kira sözleşmesinin davalı olan kiracı yönünden “ticari iş” sayılmış olması ve miktar açısından “asliye hukuk mahkemesi”nin görev alanına girmesinden dolayı, yukarıda belirtildiği üzere davanın “asliye ticaret mahkemesi”nde görülmesi gerektiği kanaatindeyiz.
Bu kapsamda, açılan dava görevli mahkemede görülmüştür. Göreve ilişkin olarak “Karşı Oy” görüşüne katılmamaktayız.
B. Kira Sözleşmesinin Geçerliliği Açısından Değerlendirme
Taraflar arasında, ana yapının dış duvarının reklam amacıyla kullanılması konusunda, 01/07/2011 başlangıç tarihli, 5 yıllık ve birinci yıl için kira bedeli olarak 65.000,00 TL bedel ile 25/06/2011 tarihinde kira sözleşmesi akdedilmiştir. Kira sözleşmesindeki imzalar konusunda tarafların herhangi bir itirazı bulunmamaktadır.
Yerel mahkeme tarafından, taraflar arasında akdedilen kira sözleşmesinin KMK’nun 45. Maddesine aykırı olarak “Kiraya Veren” sıfatı ile 53. Blok Yönetimi tarafından akdedildiğini, dış duvarların reklam maksadıyla kiralanması için kat maliklerinin oy birliğinin gerekli olduğu, dava konusu genel kurul kararında oy birliği olmadığından kira sözleşmesinin geçerli olmadığı, kira konusu yerin kiracı tarafından da hiç kullanılmadığı, söz konusu yer kullanılmış olsaydı sözleşmenin geçerliliğinin tartışılmasının mümkün olabileceği gerekçesi ile davanın reddine karar vermiştir. Yerel mahkeme tarafından, direnme kararında da aynı gerekçelere dayanılmış ve Davacı tarafın talebinin 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 2. Maddesine de uygun olmadığı gerekçesi ile önceki kararda direnilmesine karar verilmiştir.
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi tarafından, taraflar arasında düzenlenen ve davalı kiracı tarafından imzası inkâr edilmeyen kira sözleşmesinin feshedilmemesi nedeni ile geçerli olduğunu ve sözleşme hükümlerinin tarafları bağladığını belirtmiş olup yerel mahkemenin işin esasına girmesini ve yapılacak inceleme neticesinde karar verilmesini belirtmiştir.
Davalı olan Kiracı tarafından, kira sözleşmesine konu olan duvarın hiç kullanılmadığı belirtilmiş olup kullanılmamasına ilişkin olarak herhangi bir açıklamaya rastlanılmamıştır.
Kira sözleşmesinin akdedildiği tarihte yürürlükte olan ve kira sözleşmesini tâbi olduğu 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkındaki Kanun’da kira sözleşmesini “kiraya veren” sıfatı ile akdetmek için malik sıfatını aramamaktadır. Malik olmayan kişi tarafından da gayrimenkulün kiraya verilmesi söz konusu olabilmektedir.
Kira sözleşmesinde kiracının asli edim yükümü, kira bedelinin ödenmesi; kiraya verenin asli edim yükümü ise, olayımızda kira konusu gayrimenkulün duvarını kiracının kullanımına hazır bulundurmasıdır. İnceleme konusu Yargıtay ve Hukuk Genel Kurulu kararında, kira konusu duvarın kiracının kullanımına hazır bulundurulmamasına ilişkin herhangi bir açıklama olmayıp, kiracı olan davalının da buna ilişkin beyanları bulunmamaktadır. Bu nedenle, kira konusu olan duvarın kiracının kullanımına hazır bulundurulduğu göz önüne alınarak değerlendirme yapılacaktır.
Kiracı olan davalı ile yerel mahkeme tarafından kira sözleşmesinin baştan itibaren geçerli olmadığı belirtilmiştir.
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 45. Maddesi gereğince; “Anagayrimenkulün bir hakla kayıtlanması veya arsanın bölünmesi ve bölünen kısmın mülkiyetinin başkasına devrolunması gibi temliki tasarruflar veya anayapının dış duvarlarının, çatı veya damının reklam maksadıyla kiralanması gibi önemli yönetim işleri ancak bütün kat maliklerinin oybirliğiyle verecekleri karar üzerine yapılabilir.” hükmü bulunmaktadır. Bu hükme göre, anayapının dış duvarlarının reklam maksadıyla kiraya verilmesi gibi önemli yönetim işleminin tüm kat maliklerinin oy birliği ile kararlaştırılması gerekmektedir. Maddenin açık hükmü gereğince, tüm kat maliklerinin oybirliğine aldıkları bir karara dayanmayan kiralama işlemi geçersiz sayılacaktır. Bu konu hakkında Yargıtay’ın yerleşik içtihatları bulunmaktadır. Bu kapsamda açılan davaların büyük çoğunluğunda, olumlu oyu bulunmayan kat maliki tarafından, rızası dışında yapılan kira sözleşmelerinin geçersizliği ve kiracı tarafından yapılan el atmanın önlenmesi davalarıdır.
Davaya konu kira sözleşmesinde “Kiraya Veren” sıfatına sahip olan 53. Blok Yönetimi’nin Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 45. maddesine aykırı hareket ettiğini ve dava konusu kira sözleşmesini imzalamaya yetkisinin olmadığını bilmesi gerekmektedir. 4721sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 2. Maddesi gereğince; “Herkes, haklarını kullanırken ve borçlarını yerine getirirken dürüstlük kurallarına uymak zorundadır. Bir hakkın açıkça kötüye kullanılmasını hukuk düzeni korumaz.”. Davaya konu olayımızda, 53. Blok Yönetimi tarafından, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 45. maddesine aykırı hareket etmesi sonucu yapmış olduğu kira sözleşmesi baştan itibaren geçersizdir.
Kiracı olan davalının kira sözleşmesine konu olan duvarı hiç kullanmadığına ilişkin olarak taraflar arasında ihtilaf bulunmamaktadır. Yerel mahkeme tarafından da belirtilmiş olduğu üzere, kira konusu olan yer kullanılmış olsaydı sözleşmenin geçerliliği tartışılabilecekti.
Taraflar arasında her ne kadar 5 yıllık kira sözleşmesi akdedilmiş olsa da kira sözleşmesinin başladığı tarih olan 01/07/2011 ile davanın açıldığı tarih olan 28/09/2011 arasında sadece 3 ay gibi bir süre bulunmakta olup 5 yıllık kira sözleşmesi göz önüne alındığında bu durumun kiracı olan davalı lehine yorumlamak gerekmekte olup kiracının kira konusu duvarı hiç kullanmadığını da göz önüne alarak sözleşmenin taraflar için hiç yürürlüğe girmediğine dayanak kabul edebiliriz.
IX. SONUÇ
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 45. Maddesine göre, anayapının dış duvarlarının, çatı veya damının reklam maksadıyla kiralanmasının ancak bütün kat maliklerinin oybirliğiyle verecekleri karar üzerine yapılabilecektir. Bu konuda Yargıtay’ın kararları da aynı doğrultuda olup oybirliğinin olmaması halinde yapılan kira sözleşmesi geçersiz sayılmaktadır.
İncelemeye konu olan kararımızda, 53. Blok Yönetimi tarafından bütün kat maliklerinin oybirliğine ilişkin karar olmaksızın üçüncü kişi ile binanın dış duvarının reklam amacı ile kiraya verilmesi konusunda sözleşme akdedilmiştir. Yapılan bu sözleşme geçersiz olmakla birlikte kiracı tarafından da kira sözleşmesine konu olan duvar hiç kullanılmamış olup kira sözleşmesinde belirtilen bedel de hiç ödenmemiştir. Bu nedenle, geçersiz kira sözleşmesinin taraflar açısında hiç uygulanmadığı anlaşılmaktadır. Sonuç olarak kira sözleşmesini taraflar açısından bağlayıcı olmadığını kabul etmek gerekmektedir.
Yukarıda açıklamış olduğumuz nedenler ile, kira sözleşmesinin geçersizliğine ve taraflar açısından bağlayıcı olmadığına ilişkin olarak yerel mahkemenin kararı ile karşı oy görüşüne katıldığımızı belirtmekte olup; bu konuda verilen Yargıtay kararı ile Hukuk Genel Kurulu kararının hukuka ve somut olaya aykırı olduğu kanaatindeyiz.
